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标题: 行业点评中国房地产市场未来的发展路径 [打印本页]

作者: admin 时间: 2019-7-15 16:45
标题: 行业点评中国房地产市场未来的发展路径
　　一是公共住宅的建设与供应。战后，德国面临非常严重的房屋短缺。为此，政府在大力推动低价住宅建设的同时，也从农民手中购买土地,建设房屋提供给居民。
　　在2016年出台的“十三五”规划中，中国提出要建设京津冀、长三角、珠三角世界级城市群和发展16个其他城市群和两个城市圈。近年来，包括京津冀、长三角、珠三角（粤港澳大湾区）在内的城市群发展规划陆续出台，城市群的发展不断加快。
　　住房对于每个人来讲都是刚需，房子对于每个人来讲不只是住所，也是家的概念。严格地讲，房地产属于社会领域而非经济领域，如果一定要将其视为经济领域，也是社会属性极强的经济领域。因而，国际上，各个国家都根据本国国情采取了不同的政策保障居民的居住需求。比较典型的有新加坡、德国等模式。
　　组屋政策的实行,需要有两个辅助条件,一个是土地,一个是资金。土地方面，新加坡在1966年就通过了土地征收法案，政府可以征用私人土地用于国家建设，而且政府有权调整土地定价。资金一方面来自政府拨款，一方面来自公积金。
　　历史上，香港政府多次对房地产市场进行调控，然而，却未能解决高房价问题。香港房地产调控的经验教训有：
　　为保证组屋计划行之有效，建屋局在各个环节都设立了严密细致的制度规范。根据新加坡的规定，公民工资必须在一定低的限度内(高收入者没有资格申请组屋)，才有资格申请组屋，并且这个限度也在不断随着经济社会的发展而调整。每个新加坡人一辈子至少可以买两套组屋，但是不可以同时拥有两套组屋。组屋购买者享有99年的产权，1年之内不能整房出租，5年之内不能转售组屋。组屋卖掉了还是组屋，属于政府，私人之间不能买卖组屋，出卖组屋时组屋的增值部分属于居民所有。
　　“政府组屋”由国家建屋局自行组织实施。建屋局，是新加坡公共住房建设制度的核心，直接由国家发展部负责，司职于全国公共住房的土地储备、建设及运营。组屋市场是政府调控下的市场,价格是由政府控制的。
　　新加坡于1960年成立建屋发展局，1964年实行“居者有其屋”计划，让新加坡人拥有自己的住房。目前超过80%的新加坡人住在自己购买的政府公共住房中。2008年，新加坡“居者有其屋”计划获得联合国公共服务奖。
　　二是立法保证住宅市场相对稳定，确保“居者有其屋”。如在法律上做出规定，严格禁止“二房东”行为，认为这将会“明显引起价格上升的趋势”。每2年公布一次租房市场的平均价格；在立法中将承租人视为弱势一方加以保护；国家和教会控制部分土地甚至住房，优惠提供给低收入群体；通过社会福利与救助体系，让低收入者也可以买得起房；经商用房租价可随行就市，但居住用房的租价受到严格控制。
　　四是购房财政税收政策。政府一般通过财政投入、提供低息或无息贷款、进行基础设施配套建设等手段来对福利房的建设予以扶持。低收入群体、弱势群体则向政府有关部门提出申请,得到福利住房。政府还根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。
　　共同富裕才是社会主义，财富分配再平衡经济才能持续发展。中国房地产市场发展的社会目标是居民住有所居，财富分配再平衡，培育中产阶级；经济目标是恢复价格体系均衡，防止资源过度流入房地产业，促进经济转型升级。根据国际经验，中国房地产市场的发展方向大概率是将住宅的投资属性与消费属性分离，由政府提供单纯具有消费属性的高性价比住宅，同时调控房地产投资市场，防止房地产泡沫导致资源过度流入。
　　第一，堵疏结合降低房产投资属性。一方面，推进财税体制改革，地方财政收入来源由以土地出让为主改为房产税为主。明确房产税推出时点，二套房征收较高的房产税与空置税，增加房产投资成本。一方面大力发展股权市场，改善公司治理，减税降费提高上市公司投资回报率，分流投资资金。
　　第二，交易税抑制了二手房供应。由于没有从源头上改变香港土地投放紧张和住房供应不足的现状，未能打破房价上涨预期，交易成本的上升只是使得卖家提高售价，减少了二手房的供应。第三，租金收益率提高助推房价上涨。较高的租金收益率提升了住宅的投资价值，增加了投资需求，减少了二手房的供应量。
　　第一，以土地出让收入为主的财政依赖使得政府与房地产形成利益共同体，土地供应不足。当政府意图加大土地供应时，利益集团也会以环保等各种要求反对。同时，由于房产商具有较高的议价能力，土地出让金全部转嫁到购房者身上。房产税作为财产税，可以调节居民财富分配，而土地出让金则使得有房者收益，加剧了财富分配恶化，不利于经济的可持续发展。
　　德国政府将居民住房问题纳入到社会福利与社会保障体系之中，并将“房地产业”的发展纳入法制轨道加以规范和管理，使全体居民的住房问题得到了较好的解决，在社会的稳定与和谐中起到了积极作用。
　　城市群发展的关键在于一体化，资源要素在更大区域范围内的快速流动和优化配置，经济活动和人口向城市群地区集聚。人口的流动使得房地产市场分化发展。人口流入的中心城市房地产需求保持稳定，而三四线城市随着人口的流出房地产市场承压。2015年，12大城市群中，珠三角的经济密度遥遥领先，长三角和山东半岛紧随其后，京津冀、辽中南和武汉城市群居于第三梯队。
　　第三，立法保证住宅市场相对稳定。严格禁止“二房东”行为，公布租金指导价，抑制租金价格过快上涨。通过严格管控房价，降低房地产行业利润率，防止资源过度流入房地产业。
　　城市是生产要素的集聚地和经济发展的重要推动力。城市群（Urban Agg lomeration）是指以中心城市为核心，向周围辐射构成的多个城市的集合体。城市群的形成是经济发展和产业布局的客观反映，并已成为发达国家城市化的主体形态。通过城市和区域之间的协同分工，这些城市群正成为全球经济的增长极。
　　三是住房储蓄制度。德国住房储蓄制度有三大支柱:（1）固定利率、低息互助。住房储蓄制度独立于德国资本市场，存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。（2）政府的储蓄奖励。参加住房储蓄的低收入居民可以得到政府的奖励。（3）政府对住宅价格的有效调控，以及住宅价格的相对稳定，保证了储蓄的住宅购买力不发生大的变化，也是住房储蓄制度得以发展的一个重要因素。
　　新加坡实施组屋计划，一方面是为了塑造国家认同，一方面是为了培育中产阶级，实现社会的稳定和经济的进一步发展。
　　第四，根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，缓解房地产对消费的挤出。在打破房价上涨预期之后，降低首付比和贷款利率减轻消费者负担。
　　2.凡注明转载来源的图文信息，均为其他媒体或平台的作品，均为转载，转载目的在于传递更多信息，并不代表本平台赞同其观点和对其真实性负责，本平台不承担任何法律责任。
　　中国25～44岁人口数量在2015年达到顶峰后进入了下行轨道。25～44岁人口作为房地产的购买主力，其人数下降也使得房地产需求进入下行周期。
　　香港政府自20世纪50年度开始介入房地产市场，推行公共房屋制度。70年代，推出“十年建屋计划”。80年代，推出“居者有其屋计划”、“长远房屋战略”和自置居所贷款计划等，改善了香港居民的住房条件。然而，国际顾问机构Demographia发布的《2019年全球城市楼价负担能力报告》表明，香港第9次登顶成为全球房价最难负担的城市，居民房价负担难度较2018年再创新高。
　　3.如有侵权，请及时告知删除。或者联系搜狐焦点上海站版权部。返回搜狐，查看更多
　　第二，成立政府专门部门提供低价公共住宅。对公共住宅用地和区位进行专门规划，保障公共住宅具有和商品房一样的性价比，通过财政投入、提供低息或无息贷款、进行基础设施配套建设等手段来对福利房的建设予以扶持，同时通过公积金和住房储蓄银行满足资金需求。类似新加坡，公共住宅仅允许回售给政府，但出售者可以享受增值收益。但由于人员的流动性，允许多次购房公共住宅，但不可以同时拥有两套。

作者: ミ洄忆dē“独奏 时间: 2019-8-9 18:36
学习下

作者: 不见霜露不见君 时间: 2019-8-9 18:37
沙发怎么能少了我？！

作者: 骨灰拌饭 时间: 2019-8-9 19:32
楼下的接上

作者: 一生一个你 时间: 2019-8-9 22:34
我也来顶一下..

作者: 墨染樱飞 时间: 2019-8-10 00:29
啥玩应呀

作者: 微微一笑很倾城 时间: 2019-8-10 04:21
大人，此事必有蹊跷！

作者: 中国小奇葩 时间: 2019-8-10 07:26
看起来不错

作者: 曾经沧海难为水 时间: 2019-8-10 07:46
我也是坐沙发的

作者: 萌面大婶 时间: 2019-8-10 10:19
我只是路过，不发表意见

作者: 祖国花骨朵 时间: 2019-8-10 10:48
路过的帮顶

作者: 疯子范ル 时间: 2019-8-10 12:18
围观围观沙发在哪里！！！

作者: 浪者不回头 时间: 2019-8-10 12:23
占位编辑

作者: 空谷幽兰 时间: 2019-8-10 15:37
面对楼主的帖子，我震惊得几乎不能动弹了，楼主那种裂纸欲出的大手笔，竟使我忍不住一次次的翻开楼主的帖子，每看一次，赞赏之情就激长数分，我总在想，是否有神灵活在它灵秀的外表下，以至能使人三月不知肉味，使人有余音穿梁，三日不绝的感受。

作者: 不悲伤 时间: 2019-8-10 16:03
你要记住，你是抢二楼的，那么就必须要温柔，素质，有爱

作者: 时光巷陌 时间: 2019-8-10 16:12
好帖必须得顶起

作者: 陌路丢了谁 时间: 2019-8-10 16:38
有空一起交流一下

作者: ゞ残伤↘谁懂 时间: 2019-8-11 11:06
锄禾日当午，发帖真辛苦。谁知坛中餐，帖帖皆辛苦！

作者: 爱恨 时间: 2019-8-11 15:03
支持，赞一个

作者: 落笔画秋枫 时间: 2019-8-11 16:35
我也是坐沙发的

作者: 夜深ベ买醉ヤ 时间: 2019-8-11 19:14
大师的话真如“大音希声扫阴翳”，犹如”拨开云雾见青天”，使我等网民看到了希望，看到了未来！

作者: 爷们狠有范er 时间: 2019-8-11 20:03
秀起来~

作者: 胭脂泪 时间: 2019-8-11 20:56
能够在如此精彩的帖子后面留下自己的网名是多么骄傲的一件事啊！楼主，请原谅我的自私！我知道无论用多么华丽的辞藻来形容楼主您帖子的精彩程度都是不够的，都是虚伪的，所以我只想说一句：您的帖子太好看了！

作者: 北巷清风 时间: 2019-8-11 21:18
很不错

作者: 如初 时间: 2019-8-12 13:58
这个贴不错！！！！

作者: 沐兮陌墨 时间: 2019-8-12 17:15
专业抢沙发的！哈哈

作者: 余生一个他 时间: 2019-8-12 17:51
锄禾日当午，发帖真辛苦。谁知坛中餐，帖帖皆辛苦！

作者: 不懂得虚伪 时间: 2019-8-12 18:17
撸过

作者: 晓月、残风 时间: 2019-8-12 18:40
天啊.

作者: 咖啡不解酒的醉 时间: 2019-8-12 18:59
是爷们的娘们的都帮顶！大力支持

作者: 孤痞 时间: 2019-8-13 13:54
天啊.

作者: 醉想人间事 时间: 2019-8-13 21:29
抢二楼不仅仅关系到一个贴的内涵，还有可能关系到各国与各国的和平，你知道吗

作者: 我还想他 时间: 2019-8-14 08:52
在看完这帖子以后，我没有立即回复，因为我生怕我庸俗不堪的回复会玷污了这网上少有的帖子。但是我还是回复了，因为觉得如果不能在如此精彩的帖子后面留下自己的网名，那我死也不会瞑目的！

作者: 薄荷绿〆 时间: 2019-8-14 14:28
这个贴不错！！！！

作者: 遍体鳞伤。 时间: 2019-8-14 14:41
在看完这帖子以后，我没有立即回复，因为我生怕我庸俗不堪的回复会玷污了这网上少有的帖子。但是我还是回复了，因为觉得如果不能在如此精彩的帖子后面留下自己的网名，那我死也不会瞑目的！

作者: 樱花落 时间: 2019-8-14 15:13
你要记住，你是抢二楼的，那么就必须要温柔，素质，有爱

作者: 夏日未央 时间: 2019-8-14 17:08
围观围观沙发在哪里！！！

作者: sunshine 时间: 2019-8-14 17:43
说的真有道理啊！

作者: 文字很轻 时间: 2019-8-14 18:35
鄙视楼下的顶帖没我快，哈哈

作者: 孤酒 时间: 2019-8-14 21:24
看帖要回，回帖才健康，在踩踩，楼主辛苦了！

作者: 闯天涯 时间: 2019-8-14 21:58
苍天之下，厚土之上，竟有如此奇人异士、文人墨客！讥讽于谈笑间，笑骂于无形中，层次之高，境界之深，非我等所能匹及，偶像啊！！！仿高人此文，照作一篇，以表仰慕之情。

作者: 浅浅の僾 时间: 2019-8-14 22:56
啥玩应呀

作者: 微微一笑很倾城 时间: 2019-8-15 11:53
在你绷紧神经的那一刻就注定这场战争不可避免，你的悲剧不可避免

作者: 执子辶掱 时间: 2019-8-15 15:14
真心顶

作者: 孤酒 时间: 2019-8-15 15:17
撸过

作者: 假装无所谓 时间: 2019-8-15 15:43
这篇帖子构思新颖，题材独具匠心，段落清晰，情节诡异，跌宕起伏，主线分明，引人入胜，平淡中显示出不凡的文学功底，可谓是字字珠玑，句句经典，是我辈应当学习之典范。

作者: 人渣特别有魅力 时间: 2019-8-15 16:37
是爷们的娘们的都帮顶！大力支持

作者: 旧夏浅入梦 时间: 2019-8-15 17:28
前排支持下了哦~

作者: 巷尾拾忆づ 时间: 2019-8-15 17:52
一直在看

作者: 卖了老公买糖吃 时间: 2019-8-15 18:58
支持你哈................

作者: 情归于尽 时间: 2019-8-15 19:05
为保住菊花，这个一定得回复！

作者: 逆风飞行 时间: 2019-8-15 19:39
楼主，你写得实在是太好了。我唯一能做的，就只有把这个帖子顶上去这件事了。

作者: 彼岸花开忆流年 时间: 2019-8-15 20:17
我只是路过，不发表意见

作者: 北巷清风 时间: 2019-8-15 22:15
是爷们的娘们的都帮顶！大力支持

作者: 人丑逼不丑 时间: 2019-8-15 22:46
LZ真是人才

作者: 千囚谜森 时间: 2019-8-15 23:26
为毛老子总也抢不到沙发？！！

作者: 离开我以后 时间: 2019-8-15 23:54
想要做到世界顶峰级的抢二楼高手那是不可能的，一山更有一山高，小子，你有可能嘛

作者: 戎马书生 时间: 2019-8-16 18:30
鄙视楼下的顶帖没我快，哈哈

作者: 欲陌安生 时间: 2019-8-16 20:21
我的啦嘿嘿

作者: 错把套路当深情 时间: 2019-8-16 20:38
没人回帖。。。我来个吧

作者: 怼烎 时间: 2019-8-16 20:57
就拿我说吧，见到你这种小喽喽，总是轻蔑的笑了笑，无视之。不过说还是要跟你说明白的

作者: 负爷一时， 时间: 2019-8-16 22:07
高手云集果断围观

作者: 全村人的希望 时间: 2019-8-16 22:15
我也顶起出售广告位

作者: 微笑掩饰悲伤 时间: 2019-8-17 10:23
路过帮顶嘿嘿

作者: 牵痛了手づ 时间: 2019-8-17 12:04
锄禾日当午，发帖真辛苦。谁知坛中餐，帖帖皆辛苦！

作者: 中国小奇葩 时间: 2019-8-17 12:57
好啊，谢楼主！！！

作者: 课桌上的青春 时间: 2019-8-17 12:59
你要记住，你是抢二楼的，那么就必须要温柔，素质，有爱

作者: 一米阳光三寸暖 时间: 2019-8-17 15:59
在逐行逐句地看完此帖后，我的心久久不能压抑的喜悦，震动了整个生命！怎会有如此精妙绝伦的好贴？

作者: 夜丶慬凉 时间: 2019-8-17 16:25
很好哦

作者: 长发绾君心 时间: 2019-8-17 16:50
无论是不是沙发都得回复下

作者: 落笔画秋枫 时间: 2019-8-17 18:17
嘘，低调。

作者: 农夫三拳有点疼 时间: 2019-8-17 18:37
抢二楼要并不只是技巧，同时这在磨练一个人的心态，意志，反应能力，良好素质，

作者: 胭脂泪 时间: 2019-8-18 13:06
very good

作者: 旧颜。 时间: 2019-8-18 16:51
发发呆，回回帖，工作结束~

作者: 负爷一时， 时间: 2019-8-18 17:10
楼主的几句话虽然简单，却概括扼要，一语道出了我们苦想多年的而不可得答案的几个重大问题的根本。楼主就好比社区的明灯，楼主就好比社区的方向，楼主就好比社区的栋梁。有楼主在，社区的明天必将更好！

作者: 全村人的希望 时间: 2019-8-18 18:40
没人回帖。。。我来个吧

作者: 嘴硬脾气大 时间: 2019-8-18 18:43
广告位，，坐下看看

作者: 恋旧°Old 时间: 2019-8-19 12:05
在遇到你之前，我对人世间是否有真正的圣人是怀疑的；而现在，我终于相信了！我曾经忘情于汉廷的歌赋，我曾经惊讶于李杜的诗才，我曾经流连于宋元的词曲；但现在，我才知道我有多么浅薄

作者: 傲娇女王 时间: 2019-8-19 12:25
路过

作者: 南城旧少年 时间: 2019-8-19 12:25
说的非常好

作者: 冷暖自知 时间: 2019-8-19 13:13
楼主是超人

作者: 毁你一世 时间: 2019-8-19 13:37
很好哦

作者: Sweet 时间: 2019-8-19 14:01
哥最喜欢这种人气少的帖子，火了我是前排，沉了也是我弄沉得，顺便还能求个粉之类的，稳赚不亏

作者: 怼烎 时间: 2019-8-19 15:50
看帖要回，回帖才健康，在踩踩，楼主辛苦了！

作者: 转身こ如此凄凉 时间: 2019-8-19 17:23
占位编辑

作者: 落め樱花 时间: 2019-8-19 17:25
顶起顶起顶起

作者: 不愿将就 时间: 2019-8-20 16:19
高手云集果断围观

作者: 孤独似鬼 时间: 2019-8-20 16:39
顶顶更健康

作者: 少女轰炸机 时间: 2019-8-20 16:43
路过帮顶嘿嘿

作者: 未来败给命运 时间: 2019-8-20 17:14
大人，此事必有蹊跷！

作者: 宁可静静伤心 时间: 2019-8-20 17:49
看帖要回，回帖才健康，在踩踩，楼主辛苦了！

作者: 为你上战场 时间: 2019-8-20 20:11
鼎力支持！！

作者: 旧巷故人 时间: 2019-8-21 11:32
为保住菊花，这个一定得回复！

作者: 情歌绕耳 时间: 2019-8-21 11:59
路过

作者: 大概欠吻 时间: 2019-8-21 19:50
看着怀里楼主小编的老婆沉沉入睡，我揭开被单，穿好衣服整整胸前的红领巾转身想走。小编的老婆一跃而起，不顾自己娇羞无力的身体，疯狂扑向我，抱着我的大腿，满含期待地望着我：我们什么时候能再见面？我温柔的捧起她的脸：等你的楼主老公再发这种坑爹贴子的时候咱们再相聚！

作者: 轻舞飞扬 时间: 2019-8-21 21:48
很好哦

作者: 我们终成陌生人 时间: 2019-8-22 06:37
支持支持再支持

作者: ▍Return。-亡魂 时间: 2019-8-22 12:54
哥最喜欢这种人气少的帖子，火了我是前排，沉了也是我弄沉得，顺便还能求个粉之类的，稳赚不亏

作者: 残月孤星 时间: 2019-8-22 14:38
看着怀里楼主小编的老婆沉沉入睡，我揭开被单，穿好衣服整整胸前的红领巾转身想走。小编的老婆一跃而起，不顾自己娇羞无力的身体，疯狂扑向我，抱着我的大腿，满含期待地望着我：我们什么时候能再见面？我温柔的捧起她的脸：等你的楼主老公再发这种坑爹贴子的时候咱们再相聚！

作者: 我想陪你吹吹风 时间: 2019-8-22 15:54
元芳你怎么看？

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